News: Mietrecht

Betagte Mieter: Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen bereits bei der Kündigung berücksichtigt werden

Der BGH stellt klar: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe aufseiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung berücksichtigen.

Die 97-jährige Beklagte hat 1955 von der Vermieterin eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige und demenzkranke ­Beklagte bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt ihr langjähriger Betreuer. Er pflegt sie ganztägig. 2015 beleidigte der Betreuer die Vermieterin grob. Diese ­kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht sah dies anders. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin ein Fortsetzen des Mietvertrags unzumutbar sei. Persönliche Härtegründe könnten erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Das Gesetz schreibt bei einer fristlosen Kündigung ausdrücklich vor, dass die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien abgewogen werden müssen. Dabei müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Berufungsgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und ansonsten schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien (BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16).

Mieterhöhung: Diese Anforderungen muss das Sachverständigengutachten erfüllen

Wird bei einer Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten beigefügt, ist die Pflicht des Vermieters sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen erfüllt, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Es muss zumindest so eindeutig sein, dass der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Nach der Entscheidung muss also der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 3.2.2016, VIII ZR 69/15).

Vorkaufsrecht: Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

Unterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen.

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis: Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt grundsätzlich erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben (BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14).

Eigenbedarfskündigung: Was ist der angemessene Wohnbedarf des Vermieters?

Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Daher sei der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nach Ansicht der Richter nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen. Dabei lassen sich aber   keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab. Vielmehr muss eine umfassende Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Im vorliegenden Fall hatte ein alleinstehender volljähriger Familienangehöriger des Vermieters den (ernsthaften) Wunsch gehabt, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden. Der Vermieter hatte daraufhin seine Mietwohnung wegen Eigenbedars gekündigt, um sie zur Verfügung stellen zu können. Der BGH sah auf dieser Grundlage einen angemessenen Wohnbedarf. Er urteilte, dass diese Entscheidung des Vermieters von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen sei (BGH, Urteil vom 4.3.2015, VIII ZR 166/14).

Brandschaden: Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der gemieteten Wohnung verlangte. Zudem begehrte sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Mieterin Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – wollte die Vermieterin aber nicht in Anspruch nehmen. Dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch wollte sie den Brandschaden nicht beseitigen. Habe ein Mieter den Mietmangel schuldhaft verursacht, könne er weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen, argumentierte die Vermieterin. 

Damit hatte sie vor Gericht jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.

 

Dies wurde vom BGH nun bestätigt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten. 

Entsprechend kann der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach Ansicht der Richter aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugute kommen (BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13).