News: Mietrecht

Gibt ein gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mietobjekt eigenmächtig an den Vermieter zurück, kann eine verbotene Eigenmacht gegenüber der GbR vorliegen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Es ging auch im vorliegenden Fall von einer solchen verbotenen Eigenmacht aus. Darum hat es einem Gesellschafter im Wege der einstweiligen Verfügung einen Anspruch auf Herausgabe der Praxisräume einer als GbR betriebenen ärztlichen Gemeinschaftspraxis zugestanden. Diese war zuvor eigenmächtig von dem anderen Gesellschafter an den Vermieter zurückgegeben worden. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Rückgabe die Aufgabe der tatsächlichen Gewalt erfordere. Das setze wiederum den Willen voraus, die Sachherrschaft aufzugeben. Dieser Wille könne hier nur durch die beiden zur Geschäftsführung und Vertretung berechtigten Mitgesellschafter gemeinsam ausgeübt werden.

Die Rückgabe war auch nicht als Notgeschäftsführungsmaßnahme berechtigt. Sie war nämlich nicht erforderlich, um eine akute Gefahr für die Gesellschaft abzuwenden, ohne dass der andere Vertretungsberechtigte hätte rechtzeitig erreicht werden können (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.5.2019, 2 U 39/19).

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

Das Optionsrecht gewinnt erst hierdurch seine eigentliche Bedeutung für den Mieter, weil er dann das Auslaufen des Mietvertrags vermeiden kann, indem er fristgerecht optiert (OLG Dresden, Urteil vom 15.8.2018, 5 U 539/18).

Der BGH stellt klar: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe aufseiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung berücksichtigen.

Die 97-jährige Beklagte hat 1955 von der Vermieterin eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige und demenzkranke ­Beklagte bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt ihr langjähriger Betreuer. Er pflegt sie ganztägig. 2015 beleidigte der Betreuer die Vermieterin grob. Diese ­kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht sah dies anders. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin ein Fortsetzen des Mietvertrags unzumutbar sei. Persönliche Härtegründe könnten erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Das Gesetz schreibt bei einer fristlosen Kündigung ausdrücklich vor, dass die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien abgewogen werden müssen. Dabei müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Berufungsgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und ansonsten schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien (BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16).

Wird bei einer Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten beigefügt, ist die Pflicht des Vermieters sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen erfüllt, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Es muss zumindest so eindeutig sein, dass der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Nach der Entscheidung muss also der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 3.2.2016, VIII ZR 69/15).

Unterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen.

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis: Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt grundsätzlich erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben (BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14).